A lo largo de un arrendamiento nos pueden surgir dudas sobre quién debe pagar las obras en una vivienda de alquiler. No se trata de un asunto baladí ya que, de no tenerlo claro, puede ser motivo de conflicto entre arrendador e inquilino.

En este sentido, debemos atender a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre establece la obligación de sufragar el coste de las obras al propietario o al inquilino en función del tipo de intervención que se lleve a cabo.

¿Quién paga las obras en una vivienda de alquiler?

La comentada Ley de Arrendamientos Urbanos distingue cuatro clases de obras: las obras de conservación, las pequeñas reparaciones, las obras de mejora y las obras realizadas por el inquilino. Según qué tipo de obra, le tocará correr con los gastos al arrendador de la vivienda o al inquilino.

¿Qué son las obras de conservación?

La Ley dispone que corresponde al propietario sufragar las “reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”.

Este precepto engloba todas aquellas obras imprescindibles e indispensables, encaminadas a mantener la vivienda en un correcto estado para vivir en ella. El elemento más importante es que sean necesarias.  Es decir, si estas obras no se llevan a cabo, el piso no gozará de las condiciones mínimas para que pueda arrendarse.

Lo habitual de este tipo de obras es que se ocasionen por el uso corriente de la vivienda y por el desgaste del tiempo. Por lo que suelen afectar a la instalación eléctrica, fontanería y a los servicios generales.

A modo ilustrativo, la reparación de goteras o la conservación de los techos caídos son ejemplos de obras en la vivienda alquilada que corresponde pagar al propietario.

Es importante que en el momento en que aparezcan los desperfectos en la vivienda, el inquilino no se demore y ponga en conocimiento del propietario, en el plazo más breve de tiempo, información sobre el estado del piso y la necesidad de las reparaciones para que éste pueda proceder a las obras que correspondan. En estos casos es habitual recurrir a técnicos expertos para que elaboren un informe sobre el estado de la vivienda y la necesidad de la obra.

Ahora bien, debemos advertir que si el motivo de la reparación no trae causa en el uso normal de la vivienda, sino que es directamente atribuible a un mal uso por parte del inquilino, entonces corresponderá a este pagar las reparaciones pertinentes.

¿Y las pequeñas reparaciones quién las paga?

¡Ojo! La normativa distingue las obras de conservación que acabamos de exponer de las pequeñas reparaciones, cuya obligación corresponde al inquilino.

La Ley no concreta en qué consisten estas “pequeñas reparaciones”, por lo que deberemos atender a cada caso concreto. Sin embargo, los tribunales coinciden al considerar como pequeñas reparaciones a aquellas que surgen a raíz del uso diario y normal de los elementos de la vivienda y que, a su vez se caracterizan por su escasa importancia.

Algunos ejemplos de lo que se consideran pequeñas reparaciones son la sustitución y reparación de grifos, persianas, cerraduras, cristales.

En la práctica para evitar divergencias, es muy habitual hacer constar en el contrato de arrendamiento un listado de desperfectos cuyas pequeñas reparaciones serán a cargo del arrendatario.

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El propietario quiere realizar obras de mejora

Podemos encontrarnos con que el propietario decida realizar obras en la vivienda alquilada con intención de mejorar su estado y revalorizar el inmueble. En este caso, pese a no ser imprescindibles ni de carácter necesario, también corren a cuenta del propietario. Es obvio, puesto que es éste quien toma la decisión de llevarlas a cabo.

En todo caso, el propietario debe priorizar la ejecución de las obras para cuando la vivienda no está arrendada. Pero si las obras no pudieran aplazarse hasta la finalización del arrendamiento, el inquilino estará obligado a soportarlas. Eso sí, con derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte del piso de la que no pueda disfrutar durante el periodo de obras.

Sin embargo, si las obras afectan de forma relevante a la vivienda, el inquilino puede optar por la rescisión del contrato. Lo comunicará de forma fehaciente al propietario y abandonará el inmueble en un plazo de dos meses desde la comunicación. Durante esos dos meses el propietario no puede iniciar obra alguna.

¿Y si es el inquilino quién quiere realizar las obras?

Como normal general, para que el inquilino pueda realizar obras en la vivienda arrendada deberá contar con autorización expresa del propietario.

Ahora bien, si las obras son de escasa relevancia y además no conllevan una modificación en la configuración de la vivienda podrá realizarlas sin el consentimiento. Pero en este caso, a la finalización del contrato, el propietario podrá solicitar que la vivienda sea devuelta al estado original. Quién pagaría las obras de la casa o piso de alquiler sería de nuevo el inquilino.

En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que supongan un riesgo para la estabilidad y seguridad del edificio.

También correrán a cuenta del inquilino las obras encaminadas a adaptar la vivienda a limitaciones por discapacidad de alguno de los residentes. Sin embargo, al finalizar el arrendamiento el propietario también podrá exigir la restitución del inmueble al estado anterior.

 

En este artículo, hemos hablado de los tipos y quién debe pagar las obras en una vivienda de alquiler. Éstas son reglas generales para viviendas alquiladas. Sin embargo, cada arrendamiento deberá estudiarse teniendo en cuenta el resto de las circunstancias. Por ello, te recomendamos que, si te encuentras en alguna de las situaciones anteriores, te pongas en contacto con nuestro equipo de abogados especializados. ¡Nosotros te asesoraremos!