Devolución de fianza en alquileres

Una problemática habitual que surge cuando finaliza un contrato de arrendamiento es la cuestión de la devolución de la fianza. 

La fianza, en los contratos de arrendamiento, es el depósito en metálico que le debe entregar el arrendatario al arrendador en el momento de la celebración del contrato, con el fin de cubrir los pagos pendientes del arrendatario o deterioros, daños y menoscabos que haya padecido la vivienda o local arrendado. 

Tiempo para Devolver la Fianza

Cuando finaliza el contrato celebrado, el arrendador tiene que devolverle la fianza al arrendatario en el plazo de un mes, a contar desde la entrega de las llaves, salvo que retenga esa cantidad por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario (impago de la renta o de cantidades asimiladas, desperfectos ocasionados, etc.).  

Sin embargo, en muchas ocasiones, a pesar de que el arrendatario haya sido responsable y haya hecho un uso y mantenimiento adecuado del local o de la vivienda arrendada, el propietario discrepa y ejerce su derecho de retención del importe de la fianza por considerar que se han producido una serie de deterioros. 

Tipos de Fianza

1. Fianza legal: La ley exige al inquilino entregar al propietario un mes de renta en concepto de fianza y el propietario debe depositarla en el organismo correspondiente de su comunidad autónoma. 
2. Depósito de garantía: Es una garantía adicional de que se cumplirá  el contrato. Deben estar de acuerdo ambas partes y supone el pago de un mes más de renta aparte de la fianza legal.

¿Cuándo el arrendador puede no devolver la fianza?

Los desperfectos o deterioros que justifican la retención de la fianza están regulados por la ley, pero ha sido la Jurisprudencia, la que ha ido completando y perfeccionando los vacíos legales. 

Por consiguiente, recientemente, el Juzgado de Primera Instancia nº 48 de Barcelona ha decretado mediante sentencia que, no todo desperfecto habilita al arrendador para hacer suyo, en todo o en parte, el importe de la fianza. En este sentido, si el inmueble se hubiera menoscabado o deteriorado por el tiempo o por causa inevitable, el propietario no puede retener la fianza. En caso de que tengas dudas, puedes contactarte con nuestra asesoría jurídica. 

Sugerencias para el arrendador y para el arrendatario

1. Tener pruebas que acrediten el estado en el que entrega el local o la vivienda al arrendatario.
2. El arrendatario debe cuidar el inmueble como si fuera propio.
3. Que en el contrato se indique expresamente en qué estado deberá devolverse el inmueble.
4. Si es posible, en el momento de la entrega de llaves:
   1. Levantar un acta de recepción de la finca en la que se indique el buen estado o los deterioros que se aprecien.
   2. Levantar un acta notarial de presencia en la que se incluyan fotografías que evidencien dichos desperfectos, o, por el contrario, que sirvan para probar que no existen menoscabos al devolver el inmueble.
   3. Obtener presupuestos de reparación y que se procedan a hacer las correspondientes reformas, informando en todo momento al arrendatario.