A raíz de la reciente entrada en vigor de la nueva Ley de la Vivienda, resulta muy interesante repasar las novedades que incluye esta norma en materia de desahucios ya que ha introducido importantes modificaciones en relación al procedimiento y objeto, que merecen un especial estudio.
Con esta nueva Ley de la Vivienda, se intenta proteger el derecho constitucional de acceso a una vivienda digna de aquellos colectivos más
vulnerables y promover un procedimiento de desahucio con todas las garantías necesarias.
El procedimiento de desahucio
Se denomina de esta manera al procedimiento judicial incoado por el propietario de una finca específica, cuya posesión pretende recuperar.
Entre las diferentes situaciones que pueden originar el inicio de un procedimiento de desahucio encontramos la entrada y permanencia en un inmueble ajeno sin autorización, la ausencia de pago por parte del inquilino de las rentas mensuales del alquiler, el vencimiento del plazo o la resolución del contrato de arrendamiento, así como cualquier otra causa regulada en la Ley.
Con la entrada de la nueva Ley de la Vivienda, ¿Cómo será un procedimiento de desahucio, a partir de ahora?
Requisitos en la demanda
En primer lugar, se han introducido algunos requisitos imprescindibles respecto al contenido que debe de tener una demanda de desahucio. Resulta una novedad esencial a tener en cuenta puesto que su omisión en el cuerpo del escrito, comportará la inadmisión de éste por parte del Juez. Entre las nuevas condiciones que deben de especificarse, encontramos las siguientes tres recogidas a continuación:
1.Vivienda habitual
Habrá de expresarse si la finca objeto del procedimiento es vivienda habitual de la persona ocupante ya que, en caso afirmativo, el Juez debe informarle, en su decreto de admisión a trámite, si fuera pertinente la admisión, de los derechos que ostenta y posee ante esta situación que se origina. Entre otros, se le advierte de la existencia de las Administraciones Públicas competentes que ofrecen auxilio a personas inmersas en procedimientos como estos.
2.Gran tenedor
En la demanda, también ha de especificarse si el demandante ostenta o no la condición de gran tenedor. Debe valorarse que, con la entrada de esta nueva Ley, se ha modificado el criterio establecido hasta ahora para llegar a ser considerado como tal.
En el supuesto de considerarse que no se cumple con esta condición, habrá que acompañar a la demanda, una certificación expedida por el Registro de la Propiedad donde se establezca la relación de inmuebles titularidad de la parte demandante. Sin embargo, la norma no deja claro que tipología de documento deberá de adjuntarse.
Retomando el concepto de gran tenedor, anteriormente a esta nueva Ley de la Vivienda, se les consideraba como tal a aquellas personas, físicas o jurídicas, que fueran titulares de más de 10 inmuebles de carácter urbano, excluyendo garajes y trasteros, o bien, de una superficie de más de 1.500 metros cuadrados. No obstante, la nueva Ley ha establecido un criterio más exigente puesto que también serán consideradas las personas que sean propietarias de 5 o más viviendas residenciales que se encuentren ubicadas en una zona tensionada.
Al filo de lo anterior, resultaran declaradas tensionadas, las zonas en las que se de una de las dos condiciones siguientes:
- Que la carga de la hipoteca o del arrendamiento, más los gastos y los suministros asociados, supere el 30% de la renta media de los inquilinos, o bien,
- Que el precio del arrendamiento haya aumentado en 3 o más puntos por encima del IPC durante los 5 años anteriores.
3.Vulnerabilidad económica
Relacionado con el requisito anterior, en los supuestos en los que la parte actora esté considerada como gran tenedora, además habrá de especificarse si la persona ocupante se encuentra o no en una situación de vulnerabilidad económica.
La nueva Ley establece algunos documentos que se deben de adjuntar a la demanda con el fin de acreditar la existencia o no de la vulnerabilidad de la situación. Las distintas opciones son las siguientes:
- Previo consentimiento del ocupante, un documento expedido por los servicios específicos de las Administraciones Públicas competentes que analice su situación económica, siempre que su vigencia no supere los 3 meses.
- Una declaración responsable expedida por el demandante que acredite que la parte actora ha acudido ante las Administraciones Públicas competentes en los 5 meses anteriores a la interposición de la demanda, sin que hubiera sido atendida su pretensión o sin que hubieran empezado los trámites correspondientes tras los 2 meses de su solicitud.
- Un documento expedido por las Administraciones Públicas competentes que acredite la ausencia de consentimiento del ocupante al estudio de su situación y la imposibilidad de realización de éste, sin resultar su vigencia superior a 3 meses.
Los documentos descritos anteriormente han de analizar si la situación económica del ocupante debe de considerarse como vulnerable o no. Para ello, concretamente, se considerará vulnerable aquél ocupante que su gasto en concepto de renta, junto con sus suministros, supere el 30% de los ingresos de la unidad familiar. También se le considerará como tal cuando el total de los ingresos obtenidos por la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el IPREM.
Requisito en decretos o resoluciones judiciales
En cualquier caso, en todos aquellos decretos y resoluciones judiciales que tengan como objeto señalar el lanzamiento de un desahucio, debe de incluirse, obligatoriamente, la fecha y hora en el que se llevará éste a cabo.
La duración del procedimiento de desahucio
En la gran mayoría de los casos, un procedimiento de desahucio no se resuelve hasta pasados una media de entre 6 y 12 meses.
Con la inclusión de nuevas medidas en la materia, gracias a la nueva Ley de la Vivienda probablemente se aumente, aún más, la duración media de un procedimiento de desahucio.
De hecho, en aquellos supuestos en los que se den las tres nuevas condiciones previstas que debe de contener la demanda (vivienda habitual, gran tenedor y vulnerabilidad económica), además, la demandante tendrá que acreditar que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o intermediación previo, establecido y determinado por los servicios públicos competentes.
Por último, otra medida que puede aumentar la duración del procedimiento de desahucio es su suspensión por el mismo Tribunal. Cuando las Administraciones Públicas competentes propongan medidas a adoptar para proteger los derechos del ocupante, si el Juez las considerase oportunas, puede suspender el procedimiento.
No obstante, el plazo de suspensión dependerá del tipo de persona demandante. Si esta es física, como máximo puede suspenderse 2 meses mientras que, si es jurídica, será un máximo 4 meses.
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