El ejercicio 2025 ha comenzado con importantes novedades fiscales que afectan de lleno a los grandes tenedores de vivienda. Las modificaciones en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales grandes tenedores (ITP) suponen un endurecimiento en la carga tributaria que estos actores deberán afrontar en sus operaciones inmobiliarias.
Desde ANTEO ETL GLOBAL, analizamos en profundidad cómo impactan estos cambios, qué comunidades autónomas aplican los tipos más altos y qué estrategias legales existen para minimizar su efecto.
¿Qué es el ITP y por qué los grandes tenedores están en el punto de mira?
Funcionamiento básico del ITP en operaciones inmobiliarias
El ITP grava la transmisión de bienes inmuebles de segunda mano, la constitución y cesión de derechos reales y ciertos arrendamientos. La Generalitat ha introducido en 2025 medidas específicas para operaciones donde intervienen grandes tenedores, con el fin de influir en la oferta de vivienda y desincentivar la concentración de propiedades.
¿Qué se entiende por gran tenedor?
Según el Decreto 5/2025, se considera gran tenedor a aquella persona física o jurídica que:
- Posee más de 10 inmuebles residenciales (excluyendo garajes y trasteros) o más de 1.500 m² de superficie residencial situados en Cataluña.
- Es titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado declarada por la Generalitat de Cataluña.
La relevancia de este perfil radica en su capacidad para influir en la oferta y los precios de la vivienda, especialmente en zonas tensionadas. Por ello, la normativa tiende a endurecer sus obligaciones fiscales.
Endurecimiento fiscal para grandes propietarios en 2025
Subida de tipos impositivos en la transmisión de inmuebles
La principal novedad en 2025 es la subida de los tipos impositivos del ITP para grandes tenedores. En Cataluña, se ha fijado un tipo del 20% para la adquisición de viviendas por parte de grandes tenedores. Este tipo se aplica a:
- La transmisión de viviendas individuales.
- La venta de edificios enteros de viviendas (con o sin división horizontal).
Se mantienen, además, los tipos progresivos generales para transmisiones:
| Valor total del inmueble (euros) | Cuota íntegra (euros) | Tipo aplicable (%) |
|---|---|---|
| 0,00 – 600.000,00 | 0,00 | 10% |
| 600.000,01 – 900.000,00 | 60.000,00 | 11% |
| 900.000,01 – 1.500.000,00 | 93.000,00 | 12% |
| Desde 1.500.000,01 en adelante | 165.000,00 | 13% |
Este tratamiento agravado busca desincentivar la acumulación de vivienda en pocas manos.
Más información en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
Fin de bonificaciones fiscales
El Decreto 5/2025 elimina los beneficios fiscales que anteriormente favorecían a grandes tenedores. Esta medida refuerza un enfoque punitivo frente a la concentración de activos residenciales.
Sólo los promotores sociales y entidades sin ánimo de lucro quedan excluidos de estos gravámenes.
Impacto directo en las operaciones y el mercado
- Incremento del coste fiscal: encarecimiento directo de la adquisición de inmuebles por parte de grandes tenedores.
- Impacto en el alquiler: es probable que el coste se traslade a los arrendamientos.
- Reducción en la oferta de compraventa: la carga fiscal podría desincentivar la venta de activos.
- Reorientación de la inversión: se prevé un posible desplazamiento hacia otras comunidades con fiscalidad más favorable.
- Impulso de nuevas fórmulas: podrían surgir alternativas como viviendas cooperativas o proyectos sociales.
Soluciones legales: cómo protegerse ante el nuevo marco fiscal
Aunque la normativa es más estricta, existen estrategias legales para optimizar el impacto del nuevo ITP:
1. Reestructuraciones empresariales
Fusiones, escisiones o aportaciones no dinerarias pueden estar exentas de ITP bajo determinados supuestos.
2. Transmisión de activos mediante sociedades
Estudiar la posibilidad de aplicar el régimen de sociedades patrimoniales puede ofrecer ventajas fiscales.
3. Planificación jurídica y fiscal
La anticipación y análisis detallado del caso concreto es esencial para reducir riesgos fiscales.
En ANTEO ETL, analizamos cada caso concreto para ofrecer soluciones a medida, anticipándonos a las implicaciones de la nueva fiscalidad y ayudando a nuestros clientes a adaptarse al entorno normativo en constante evolución. Si necesitas orientación experta, accede a nuestro servicio de asesoría fiscal en cualquiera de nuestras sedes: Castelldefels, Cornellà y Barcelona.